COMUNICAZIONE 28 FEBBRAIO: UNA GUIDA PER GLI AMMINISTRATORI

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Breve guida per la comunicazione delle spese di ristrutturazione

Secondo anno per la comunicazione delle spese di ristrutturazione, che ricordiamo scade il 28 febbraio. Rammentiamo che:

  • In caso di cambio amministratore, l’adempimento della comunicazione dati dovrà essere ottemperato dall’amministratore in carica al 31 dicembre dell’anno concluso. Ovviamente salvo diversa pattuizione tra le parti;
  • qualora venisse omesso l’invio della comunicazione o ci si accorgesse di errori dopo la scadenza non sarà possibile sanare la posizione in alcun modo.

Vediamo insieme i dati che sono necessari per l’amministratore (o il condomino delegato) per la compilazione della comunicazione delle spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali (e l’eventuale cessione del credito dell’anno 2017). Di seguito i dati fondamentali.

Documentazione contabile
Prima di predisporre la comunicazione, occorre verificare tutta la documentazione contabile necessaria per accedere alle detrazioni fiscali. In particolare le fatture emesse dalle ditte che hanno compiuto i lavori nel condominio e le contabili dei bonifici bancari “parlanti” con corretta indicazione dell’agevolazione a cui si riferiscono eseguiti entro il 31 dicembre.
Nella comunicazione serve inserire l’ammontare delle spese sostenute con bonifico e il totale delle spese effettuate con modalità differenti ove previsto.
La somma degli importi inseriti rappresenterà il totale delle spese per tipologia di intervento e dovrà necessariamente coincidere con la somma delle quote attribuite alle Unità immobiliari.
Il programma di compilazione 2018-anno 2017 ha risolto il problema degli arrotondamenti. La procedura di controllo inoltre verifica, prima dell’invio del file, la corrispondenza dell’importo complessivo dell’intervento e la somma dei campi importo della spesa attribuita al soggetto e importo spesa unità immobiliare.
È prevista una tolleranza di 50 centesimi, moltiplicati per il numero dei soggetti comunicati.

Dati del condominio e amministratore (obbligatorio)
Se il condominio è presente in anagrafe tributaria, l’amministratore dovrà comunicare all’Agenzia delle Entrate il nominativo dello stabile ed il relativo codice fiscale. In caso di condominio minimo, occorrerà compilare l’apposita maschera nel software dell’Agenzia delle Entrate, nella voce “condominio minimo senza codice fiscale”.
Dopo aver identificato il condominio, sarà necessario indicare i dati dell’amministratore dello stesso.

Tipologia di intervento
La comunicazione dovrà indicare tutte le spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali, effettuate dal condominio per cui risultino attribuite le spese nell’anno di riferimento della comunicazione.
L’Agenzia delle Entrate ha consigliato (ma non è un obbligo) di inviare un solo file contenente tutti gli interventi eseguiti nel corso dell’annualità da uno stesso soggetto, suddivisi per tipo.
Ad ogni tipo di intervento viene assegnato un n. progressivo. Occorre espressamente indicare se il lavoro fa riferimento alla prosecuzione di lavori iniziati nelle annualità precedenti o se è iniziato nell’anno di riferimento.

Dati anagrafici
Questa è di fatto la vera novità del 2018. È necessario accorpare le pertinenze con l’unità abitativa principale, inserire i dati catastali e i millesimi . Pertanto occorrerà verificare se dall’anagrafe condominiale è già possibile disporre di tutti i dati sia delle unità immobiliari sia dei titolari di diritti reali. Attenzione quindi alle varie comunicazioni ricevute dall’amministratore per far detrarre le spese a soggetti diversi dai titolari di diritti reali.
Caso pratico di cantina pertinenziale. Occorre compilare un record di dettaglio per ciascun condòmino, imputando le spese per l’unità abitativa e la pertinenza, indicare i dati catastali dell’unità abitativa, e la spesa attribuita al condòmino per l’unità abitativa e per la cantina. Infine, nel campo “numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 2 (appartamento + cantina) se la cantina è autonomamente accatastata oppure il valore 1 (solo appartamento) se la cantina non è autonomamente accatastata.
Se, invece, la cantina è autonomamente accatastata ma non è pertinenza di una unità abitativa, nel record vanno indicati i dati catastali della cantina, nei campi relativi agli importi della spesa deve essere indicata la spesa attribuita al condomino per la cantina e al campo “Numero unità immobiliari a cui è riferita la spesa” va indicato il valore 1 (cantina).” Ricordiamoci di segnalare all’Agenzia delle Entrate la presenza di “Situazioni particolari” qualora l’unità abitativa sia un ufficio, negozio, studio professionale, impresa, società o in caso di proprietà indefinita legata ad un contezioso sull’eredità.

Regolarità quote condominiali
Ci viene in aiuto la circolare n.122 del 1°giugno 1999 che ha chiarito che, ai fini del riconoscimento del beneficio in caso di spese relative a parti comuni condominiali, la detrazione spetta con riferimento alle spese effettuate con bonifico bancario da parte dell’amministratore entro il 31 dicembre dell’anno di riferimento.
Il condomino può detrare le quote imputate e versate al condominio prima della presentazione della dichiarazione (e quindi anche dopo il 31 dicembre).
Quindi nella compilazione della comunicazione, l’Amministratore indica la spesa attribuita, in base al piano di riparto, al soggetto fruitore della detrazione fiscale e non la spesa effettivamente sostenuta.
Nella precompilata si troveranno le spese pagate interamente entro il 31 dicembre; quelle non pagate o pagate solo in parte sono esposte nel foglio informativo, disponibile unitamente alla dichiarazione precompilata. Sarà il contribuente che aggiungerà la spesa alla propria dichiarazione nel caso in cui abbia provveduto, in ritardo ma nel termine della presentazione della sua dichiarazione, a pagare quanto dovuto.

Cessione del credito
Sebbene la cessione del credito sia stata di poco successo, la comunicazione dati chiede di inserire i dati relativi alla cessione, esaminando le comunicazioni pervenute all’amministratore. Rammentiamo che in caso di mancato inserimento dei dati richiesti dall’Agenzia delle Entrate non potrebbe concretizzarsi la cessione del credito fiscale dal cedente al cessionario.
I dati da comunicare all’Agenzia delle Entrate saranno le generalità del cedente, quelle del soggetto che fruirà del credito e l’importo del credito ceduto.

Come lo scorso anno, il soggetto delegato alla compilazione della comunicazione dati spese di ristrutturazioni edilizia e risparmio energetico su parti comuni condominiali e cessione del credito dovrà effettuare la scelta tra 3 tipologie di invio:

  • Ordinario;
  • Sostitutivo (ricordiamoci che per modificare dati di una comunicazione inviata precedentemente per la stessa annualità e accolta dal sistema sarà necessario indicare il protocollo telematico assegnato della comunicazione che si vuole sostituire);
  • Annullamento, finalizzato all’annullamento di una comunicazione già inoltrata al sistema per lo stesso anno di riferimento e accolta con esito positivo. Anche in questo caso occorre indicare il numero del protocollo telematico della comunicazione da annullare.

L’invio del file telematico dovrà avvenire attraverso il software Desktop Telematico, dopo averlo controllato e autenticato, sia tramite intermediario fiscale o direttamente dal soggetto titolare della comunicazione abilitato all’utilizzo del canale telematico predisposto dall’Agenzia delle Entrate.

A cura della Dott.ssa Raffaella Figini – CENTRO STUDI ANACI LECCO

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