POSTI AUTO: NULLA LA DELIBERA CHE INCIDE SUI DIRITTI INDIVIDUALI DI PROPRIETÀ ESCLUSIVA

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Assemblea, verbale, delibera

Cassazione 30 marzo 2018 n. 8014

In questa sentenza la Corte di Cassazione prende in esame una vicenda iniziata con l’impugnazione di una delibera che prevedeva che:  i posti macchina “disegnati… sul cortile” dal costruttore, fossero assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box. Si precisa che il condomino che impugnava la delibera era lo stesso costruttore, il quale era rimasto proprietario di un appartamento e di un box nel condominio che aveva costruito. Il predetto deduceva, che essendosi riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale erano situati i suddetti posti auto, l’assemblea non poteva disporre del suo diritto.

Il Tribunale rigettava la domanda osservando che sugli spazi per il parcheggio gravava un diritto di uso a favore del condominio, derivante dall’art. 41-sexies della L. 17.08.1942 n. 1150, introdotto dall’art. 18 della L. 6.8.1967 n. 765 e che dall’anzidetta titolarità discendeva il diritto del condominio a disporre delle aree in questione. La Corte d’Appello confermava la decisione del Tribunale, rilevando che l’art. 41-sexies L. n. 1150/1942 comporta che il contratto di compravendita con il quale il costruttore venditore si riservi la proprietà esclusiva di aree destinate al parcheggio, è affetta da nullità parziale, con automatica sostituzione della clausola nulla ed integrazione del contratto, ex art. 1419 c.c. secondo comma.

La Corte di Cassazione ha precisato che nella fattispecie in esame, in cui il costruttore ha venduto gli appartamenti e i box siti nel fabbricato (fatto salvo un appartamento e un box rimasti di sua proprietà), riservandosi la proprietà esclusiva dell’area residuata dalla costruzione all’esterno dei muri perimetrali del fabbricato, erroneamente la Corte d’Appello ha ritenuto che l’assemblea condominiale avesse titolo a disciplinare il godimento di un area non condominiale, assegnando direttamente i posti macchina insistenti su detta area esterna di proprietà dell’originario costruttore, ai condomini che non avevano comperato un box nel caseggiato e ciò, tra l’altro, senza che, su iniziativa degli acquirenti degli immobili (in ipotesi) illegittimamente privati del diritto d’uso dell’area pertinenziale a parcheggio e con onere della prova a loro carico, sia stata accertata giudizialmente la nullità dei negozi da loro stipulati, nella parte in cui è stata omessa tale inderogabile destinazione, con conseguente loro destinazione ope legis.

La Cassazione conclude specificando che l’assemblea non può adottare delibere che, nel predeterminare ed assegnare le aree destinate a parcheggio delle automobili, incidano sui diritti individuali di proprietà esclusiva di uno dei condomini, con la conseguente nullità di tali delibere (Cassazione 31.08.17 n. 20612).

A cura dell’Avv. Laura Torri – CENTRO STUDI ANACI LECCO

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